建立首套住房贷款利率政策动态调整机制的通知已于昨日发布，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，这意味着至少38城可放宽首套房贷利率下限。目前符合条件的城市何时开启调整？城市房贷利率调整的幅度将有多大？受到市场关注。
至少38城可放宽首套房贷利率下限
1.新一轮首套房贷利率下限调整开启。根据人民银行、银保监会最新通知，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
2.有券商研报指出，基于2022年9-11月房价数据，70城中有38城可在2023年一季度率先受益。根据统计，70城中有38城符合动态调整要求，包括13个二线城市，25个三线城市。国金证券统计显示，相比于9月底，70个大中城市中，符合条件的城市数量由23个增加至38个，新增了太原、沈阳、郑州、福州和厦门等22个城市，退出了贵阳、昆明和包头等7个城市。
3.可放宽首套房贷利率下限的城市何时会有调整也备受市场关注。一位城商行内部人士表示，利率调整并非那么迅速，首套房贷利率调整落地需要时间传达到银行执行层。“首先是政府等层面决策，最后才是银行层面执行。”
4.此外，“银行贷款也有一定的额度考虑需要协调，相对而言，国有大行、全国性的股份制银行可能会适当去倾斜，但也要根据自身风控体系来测定，需要综合考虑银行的息差水平、存款的成本以及投放的策略和额度情况等。”上述城商行人士表示。
5.多个符合条件的城市银行表示，暂未收到房贷利率调整的通知。太原地区一家大行某支行个贷部门工作人员1月6日对财联社记者表示，目前该行首套房贷利率为4.1%，首付为3成，近期没有变化。郑州地区一家大行目前首套房贷利率同样为4.1%，该行某支行工作人员也表示，暂时未收到调整的通知。不过，一位金融业分析师认为，此次政策为央行、银保监会授权，房地产市场下行压力较大的城市调整或会比较快。更多城市首套房贷利率料低于4% 业内预测下限或最低至3.5%
6.业内预测，动态调整机制下，未来或有更多城市首套房贷利率将降至4%以下。至于调整的幅度，参考2022年9月底政策调整情况，符合条件的城市调整幅度或不一。
根据公开信息整理，央行2022年9月底政策实施以来，23个符合条件的城市中至少有19个城市下调了首套住房贷款利率，调整幅度普遍在15-30bp之间，其中石家庄、秦皇岛、温州等调整幅度较大达到30bp，而也有个别城市并未调整首套房利率。据中指研究院监测数据，截至2022年12月30日，全国有近30城将首套房贷利率降至4%以下。
7.符合条件可在一季度放宽首套房贷利率下限的38个城市中，部分城市目前首套房贷利率已低于全国统一下限4.1%。宜昌是符合此前阶段性调整差别化住房信贷政策的23个城市之一，同时也在符合最新动态调整机制条件的38个城市名单中。据财联社记者此前了解，2022年9月底的政策发布不久，宜昌首套房贷最低利率即突破全国层面下限降至3.9%。1月6日宜昌一家大行某支行个贷部门人员对财联社记者表示，目前该行首套房贷利率仍为3.9%。
8.招联金融首席研究员董希淼表示，首套住房贷款利率政策动态调整机制调整的是首套房贷利率下限，而不是首套房贷利率，房贷如何定价仍由银行与客户商定。在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下，董希淼预计，多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限。未来一段时间，首套房贷利率下限可能在3.5%—4.1%，此前7折房贷利率最低可至3.43%。
9.有分析指出，一线城市2022年9-11月新建商品住宅销售价格同比均上涨（深圳11月持平），一线需求有支撑，后续适用于动态调整机制的可能性较小。光大证券金融行业首席分析师王一峰表示，未来，需求端刺激政策具有确定性、持续性和渐进性，后续涉及“四限”、首付比例、二套认定等增量政策有望进一步出台，不排除一线城市房地产调控政策也有放松空间，存量按揭利率存在下调可能。
10.“目前住房信贷政策调整，主要集中在支持刚性住房需求。” 董希淼认为，应在如何更好地支持改善性住房需求方面采取更有力的支持措施，二套住房贷款利率下限也应进行适当调整。对限购政策，也应适当调整，如适当放开一二线城市限购政策，允许结清贷款的居民购买第三套住房。
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